Türkiye'de konut ve iş yeri kiralarındaki artış oranları, Borçlar Kanunu ile güvence altına alınmıştır. Sözleşmede farklı bir düzenleme yoksa, tavan zam oranı, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından her ay açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi'nin (TÜFE) 12 aylık ortalaması baz alınarak hesaplanmaktadır. Taraflar bu oranın üzerinde bir anlaşma sağlasa bile, yasal üst sınır her zaman geçerlidir.
Her ayın ilk günlerinde, TÜİK bir önceki aya ait enflasyon rakamlarını ve TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranlarını resmi olarak açıklamaktadır. Kira artışınızın geçerli olacağı ayın resmi TÜİK bülteninde yer alan "12 Aylık Ortalamalara Göre Değişim Oranı" dikkate alınmalıdır.
KİRA ARTILIŞI HESAPLAMA FORMÜLÜ
Yeni kira bedelini hesaplamak için izlenmesi gereken temel formül oldukça basittir. Mevcut kira miktarınız ile TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık TÜFE oranının yüzdelik değeri çarpılır ve bu miktar mevcut kiraya eklenir. Formül: Mevcut Kira + (Mevcut Kira × TÜFE Oranı) = Yeni Kira Bedeli
Örneğin, mevcut kira bedeliniz 20.000 TL ve ilgili ayda açıklanan 12 aylık TÜFE artış oranı %50,00 olarak gerçekleştiyse; artış tutarı 20.000 TL × 0,50 = 10.000 TL olur. Yeni Kira Bedeli ise 20.000 TL + 10.000 TL = 30.000 TL'dir.
İŞ YERLERİ İÇİN FARKLILIKLAR
İş yerleri için kira belirleme süreci konutlardan biraz daha esneklik gösterebilir. Eğer kira sözleşmesinde özel bir madde bulunuyorsa (örneğin, TÜFE yerine Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) veya belirli bir artış endeksi kararlaştırıldığında), bu sözleşmedeki hüküm geçerli olabilir. Ancak, sözleşmede herhangi bir hüküm yoksa, iş yerleri için de yasal tavan sınırı yine TÜFE'nin 12 aylık ortalamasıdır.
Hukuka göre, ev sahibinin yasal tavan oran olan TÜFE 12 aylık ortalamasının üzerinde bir zam talep etme hakkı bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde daha yüksek bir oran belirlenmiş olsa bile, Borçlar Kanunu gereği bu madde geçersiz sayılır. Kiracı yalnızca yasal TÜFE oranı kadar bir artış yapma hakkına sahiptir.
KİRA UYUŞMAZLIKLARI VE ÇÖZÜM YOLLARI
Eğer kiracınız gayrimenkulde 5 yılı doldurmuşsa ve mevcut kira bedeli bölge rayiçlerinin oldukça altında kaldıysa, ev sahibi TÜFE oranına bağlı kalmaksızın mahkemeye başvurarak "Kira Tespit Davası" açma hakkına sahiptir. Hakim, emsal kira bedellerini ve bilirkişi raporunu inceleyerek yeni bir kira bedeli belirleyebilir.
Ev sahibi ile kiracı arasında artış oranında veya hesaplamada bir anlaşmazlık söz konusu olursa, tarafların öncelikle resmi TÜİK verilerini baz alması gerekmektedir. Sorun çözülemiyorsa, dava şartı olan Kira Uyuşmazlıkları Arabuluculuk Bürosuna başvurarak, hukuki süreç başlatmadan önce anlaşma yoluna gidilebilir.
